Bekijk desktop versie

 4856

Wie zijn wij?

Wie zijn wij?De Nederlandse Vereniging voor Doelmatig Onderhoud (NVDO) is dé toonaangevende brancheorganisatie die middels belangenbehartiging, kennisoverdracht en netwerken ondersteuning biedt aan bedrijven en personen die bij de besluitvorming op het gebied van Beheer en Onderhoud/Asset Management betrokken zijn en daarmee de Nederlandse...

Lees verder

Vastgoedexploitatie en verduurzaming gaan hand in hand

Dinsdag, 16 augustus 2016 12:44
Vastgoedexploitatie en verduurzaming gaan hand in hand

RVO.nl heeft bij negen projecten opdrachtgevers, uitvoerende partijen of eindgebruikers geïnterviewd. De interviews tonen aan dat met moed, doorzettingsvermogen en samenwerking een enorme slag gemaakt kan worden voor de verduurzaming van gebouwen waar zowel de opdrachtgever, gebruiker als aannemer structureel baat bij hebben. Win-win-win dus. Openhartig vertellen de geïnterviewde waarom ze gekozen hebben voor een energieprestatiecontract en wat hun dat heeft opgeleverd. Deze negen fantastische voorbeelden – met successen én knelpunten inspireren.

 


Gemeente Groningen in 2035 energieneutraal
De gemeente Groningen heeft hoge ambities op het gebied van duurzaamheid. De gemeente wil in 2035 energieneutraal te zijn. Daarvoor moeten de gemeentelijke en maatschappelijke gebouwen een duurzame sprong maken. Dat lukt niet met ‘business as usual’ en een standaard pakket besparende maatregelen. Het roer moet om, een drastisch andere aanpak is hiervoor nodig. Daarom gaf de gemeenteraad in 2013 het startsein voor de ‘Groningse Energie Service Compagnie’ (GrESCo). Dit projectbureau verduurzaamt gebouwen integraal volgens een aanpak die niet alleen leidt tot besparing van energie-, onderhouds- en beheerkosten maar ook tot kansen voor werkgelegenheid, onderwijs en innovatiekracht van de gemeente.
 
Kostenneutrale businesscases dwingen tot afgewogen keuzes
Bert Horst, fondsmanager van de GrESCo, werkte de afgelopen twee jaar hard aan de nieuwe werkwijze: “De GrESCo is verantwoordelijk voor het energiemanagement van het gemeentelijke vastgoed en beheert het totale energiebudget van de gemeente. Dit budget is bevroren. Dat betekent dat als we energie besparen, we investeringsruimte creëren voor de financiering van duurzame, energiebesparende investeringen. Per gebouw maken we een business case en vragen we krediet aan bij de raad. Als gemeente kunnen we tegen gunstige voorwaarden krediet krijgen, veel makkelijker dan marktpartijen. We gaan nu werken op basis van een jaarplan en jaarkredieten zodat we sneller kunnen werken. De besluitvorming en verantwoording vindt dan immers maar één keer per jaar plaats. Intern blijven we werken met business cases per project. Het harde criterium voor iedere business case is en blijft dat deze kostenneutraal uitgevoerd moet worden. Als de beoogde investering te weinig rendement oplevert wordt deze niet uitgevoerd.”
 
Verandering vergt andere samenwerking
Welke aanpak volgen jullie? Bert: “We hebben een gedegen en gestructureerde aanpak. Het is geen ‘rocket science’ en we lopen geen grote risico’s. Het vergt wel een andere samenwerking en andere rollen, dat leverde in het begin weerstand op. Afdelingen vonden het eerst niet fijn dat hun energiebudgetten naar de GrESCo gingen. Het tastte hun verantwoordelijkheid aan. Maar nu zien ze dat het werkt. Die weerstand hangt ook samen met het oprichten van Gemeentelijk Vastgoedbedrijf. De gemeente heeft de conventionele dienstenstructuur losgelaten waarbij elke afdeling beschikte over zijn eigen personeelsbeleid, vastgoedbeleid, et cetera. De gezamenlijke diensten zijn nu gecentraliseerd. Deze organisatieverandering vraagt om een andere manier van werken en is nog gaande. We leggen telkens uit dat alles wat we doen, een gezamenlijk voordeel heeft. Dat is nu ook zichtbaar. De Raad en het College staan achter het plan, dat helpt.”
 
Heldere stappen leiden tot gewenst resultaat
Hoe weet je waar je moet beginnen? Bert: “We pakken het gebouw voor gebouw aan. Eerst brengen we de basis op orde. Meten is weten. Doordat de verantwoordelijkheden waren versnipperd, was de sturing niet goed. Kijk als voorbeeld naar het gedrag van mensen thuis en op hun werk. Thuis zijn ze eerder geneigd om energie te besparen dan op hun werk, omdat ze dan zelf verantwoordelijk zijn. We kwamen er bijvoorbeeld achter dat de in rekening gebrachte piekbelastingen vaak niet klopte. Neem een brug die een nieuwe zuinige motor heeft terwijl de piekbelasting nog is gebaseerd op de enorme conventionele motor die de brug decennia draaiende hield. Of een piekbelasting die is gebaseerd op het enorme stroomverbruik van de kermis die slechts één week per jaar plaatsvindt. Door intensivering van de controle en monitoring kregen we dus niet alleen meer inzicht. Deze eerste slag levert meteen forse besparingen op. En dat creëert nieuwe investeringsruimte.”
 
“Ook onderzochten we hoe we snel winst kunnen behalen zonder dat er drastisch ingegrepen hoeft te worden. Dat kan bijvoorbeeld simpel door het vervangen van verlichting en apparaten door energiezuiniger alternatieven en door het beter inregelen en isoleren van technische installaties.”
 
Gezonde business case vereist integrale aanpak van energie, onderhoud en beheer
“Bij groot onderhoud, renovatie en nieuwbouw, onderzoeken we hoe we het gebouw integraal kunnen verbeteren. Alles wat we doen, moeten we terugverdienen. Daarom vliegen we het integraal aan: we kijken niet alleen naar energieverbruik maar ook naar het onderhoud en het beheer en zo mogelijk ook naar gebruik en andere aspecten. Vaak kijken marktpartijen alleen naar energie, dan is het veel moeilijker om de businesscase rond te krijgen. LED-lampen hoeven bijvoorbeeld maar één keer in de twintig jaar vervangen te worden in plaats van elke twee, drie jaar bij reguliere tl-lampen. Dat betekent dus minder onderhoud. Veel duurzame maatregelen hebben effect op de onderhouds- en beheerkosten. De businesscase laten we altijd doorrekenen door een externe partij, we zijn niet de slager die zijn eigen vlees keurt. Bedrijven voeren de werkzaamheden uit. Dat verschilt per project. We hebben geen vaste partners. We kiezen elke keer de meest gunstige marktpartij.”
 
Verduurzaming vastgoed biedt ook kansen voor andere ambities van de gemeente; Wat zijn de meest opvallende aspecten van dit project? Bert: “Het veranderingsproces dat we in werking zetten. Het is leuk om bewust te werken aan duurzaamheid maar het is belangrijk ook naar onderhoud, beheer én andere aspecten te kijken. Echt zo integraal mogelijk. Alles wat we doen gaat over onze eigen gebouwen. Als je echt wat wil doen, moet je het samen met collega’s doen. We creëren bijvoorbeeld werkleerplaatsen en laaggeschoolde werkgelegenheid. De energie slurpende verlichting van een grote parkeergarage is vervangen door leerlingen van een werkleerproject van een MBO-opleiding. De leerlingen liepen met een GrESCo-hesje, zo krijgen we weer extra bekendheid voor het project. Een ander idee is het creëren van banen door de verbouw en het drogen van biomassa op niet gebruikte bedrijventerreinen. We bieden kennisinstellingen in ‘living labs’ de gelegenheid om innovatieve verduurzamingsoplossingen in de praktijk uit te proberen en zo de positie van Groningen als Energy City verder te versterken. Medewerkers zien de resultaten en omarmen ons nu, komen naar ons toe om te vragen of we mee willen denken.”
 
Groeidiamant
Op welke aspecten van het project bent u trots? Bert: “Ik ben trots op de goede onderverdeling in de taakvelden die we nu hebben, hoe we het energiemanagement integreren en een bijdrage leveren om het werken binnen de gemeentelijke organisatie stap voor stap te veranderen door anders en effectiever met elkaar samen te werken. Het is fijn dat we dat gerealiseerd hebben. We zijn er nog niet, maar we zijn de goede weg ingeslagen, het is een groeidiamant.”
 
Kijk bij anderen in de keuken en hou het heft in eigen hand
Welke tips heeft u voor collega’s die werken aan de verduurzaming van gemeentelijk en maatschappelijk vastgoed? Bert: “Denk logisch na en kijk bij anderen in de keuken. Geïnteresseerden overheden komen bij ons langs en gaan enthousiast weg. Ik hoor vaak dat de markt de oplossing is, daar ben ik het niet mee eens. Dan leg je de verantwoordelijk ergens anders. Het risico koop je af. Wij geven het bewust niet uit handen, trekken juist alles naar ons toe en kijken zo breed mogelijk. Daardoor kunnen we integraal werken en verbanden leggen met andere doelen en ambities van de gemeente zoals werkgelegenheid, innovatiekracht, onderwijs. Omdat gemeenten zo makkelijk over goedkoop krediet kunnen beschikken, zijn er veel kansen waar ook marktpartijen weer baat bij hebben. Door zelf te sturen hebben we zelf meer zeggenschap.”
 
Zonnige toekomst voor GrESCo
Welke kansen ziet u in de toekomst? Bert: “De gemeente Groningen wil de veranderende rol van de gemeentelijke overheid vormgeven door vaker in co-productie en co-financiering gezamenlijk op te trekken met andere maatschappelijke partijen. Daarvoor is de GrESCo een uitstekend instrument. We willen bijvoorbeeld een zonneweide aanleggen samen met onze partner Grunneger Power. Op termijn willen we die dan overdragen aan burgers van Groningen zodat zij ook echt betrokken zijn bij de verduurzaming. Kunnen we de GrESCo ook inzetten voor bedrijven en particulieren? We zouden een bancaire functie kunnen vervullen en per business case onderzoeken of het de moeite waar is om te investeren. We bekijken nu of dit een slimme stap is. We staan dus niet stil!”
Deze website maakt gebruikt van cookies. Meer informatie hierover vindt u op ons cookiebeleid. Sluiten